Kwartaal Nieuwsbrief

VASTGOED OF VASTFOUT?


Na de kredietcrisis hebben de vastgoedmarkten in de laatste 5 jaar een stormachtig herstel laten zien. Eerst in Amsterdam maar daarna volgde al snel de rest van de Randstad en nu lijken ook de gebieden buiten de Randstad een opleving mee te maken. In een periode waarin de waarde van vastgoedbeleggingen hard oploopt en de rente op de spaarrekening negatief is of net boven de 0% uitkomt, lijkt een vastgoedbelegging al snel een zeer aantrekkelijk alternatief. Helaas bewegen zich in dit soort markten allerlei partijen met niet altijd even zuivere motieven. Een stroom van vastgoedproducten zien we om uw geld vragen. Verder is er ook de prikkel om zelf panden te kopen en te gaan verhuren.

Het afgelopen jaar werden beursgenoteerde vastgoedbeleggingen stevig afgewaardeerd, mogelijk uit angst voor een stijgende rente. Recentelijk kwam daar ook nog de mogelijke afschaffing van de dividendbelasting bij. Het probleem zat in een bijzinnetje uit het regeerakkoord van deze coalitie. Daarin stond dat beleggen in vastgoed via zogenaamde fiscale beleggingsinstellingen (fbi) verboden zou worden. Dan zouden vastgoedfondsen winstbelasting moeten gaan betalen. Maar dit is gelukkig van de baan. Maar de afstraffing was wel erg fors, en bij het schrijven van deze nieuwsbrief waren de koersen nog niet hersteld. De vraag komt dan ook naar voren wie in de markt gelijk heeft en of de afwaardering van de vastgoedfondsen terecht is.

Discount of premie
In de onderstaande tabel hebben we een aantal kengetallen van de meest bekende beursgenoteerde vastgoedfondsen op een rij gezet. Wat opvalt, is dat de NAV, de Net Asset Value = de waarde van het vastgoed – uitstaande schulden, per aandeel vaak een stuk hoger is dan de marktprijs. U kunt dus deze fondsen kopen met een forse korting ten opzicht van de investering. De korting van Wereldhave is bijna niet te bevatten, de waarde van de portefeuille is 66% hoger als de actuele beurskoers! Second best op deze indicator is Vastned Retail met een discount van 43%. Aan de andere kant van het universum komen we WDP tegen, dit fonds noteert met een premie van 50%. U koopt dus iets wat € 50 waarde heeft voor € 100, in onze ogen niet de beste deal.

Kijken we vervolgens naar het dividendrendement dan zien we deze fondsen ook goed scoren. Wereldhave gaat hier ook weer aan kop met een dividendrendement van 8,4%. Het eerder genoemde Vastned Retail kent een dividend rendement van 6,5%. Mooie percentages voor een vastgoedbelegging die u iedere handelsdag kunt verkopen. Producten zonder liquiditeit beloven u vaak dividenden die hierbij slechts in de buurt komen. Echter we hebben ook producten gezien waarbij u de eerste jaren het dividend uit het eigen vermogen betaald krijgt.
De derde belangrijke indicator bij het maken van een keuze van een beleggingsproduct is de Debt / Assets ratio. Oftewel hoeveel van de waarde van uw beleggingen is gefinancierd met vreemd vermogen. Ook wel de hefboomfactor of de mate van leverage genoemd. Hoe hoger dit percentage hoe hoger het risico. Vraag dit getal dan ook altijd op VOOR u een vastgoedbelegging in een product wenst te doen bij de aanbieder. Vastned Retail, Unibail en NSI scoren hier relatief goed met minder dan 50% van hun portefeuille gefinancierd met vreemd vermogen. WDP is hier ook de partij die met de hoogste Debt/Asset ratio het meest risico heeft.

 

 

 

 

Wanneer we naar de diverse mogelijkheden kijken hebben de beursgenoteerde fondsen duidelijk de voorkeur. Second best is in onze overtuiging direct vastgoed. Niet aantrekkelijk is over het algemeen de stroom van vastgoedaanbieders die u mooie beloften doen.

Het verleden heeft geleerd dat veel van deze producten een crisis niet kunnen overleven of serieus in de problemen komen. Verder zijn deze producten ook zeer geliefd bij uitgevende partijen met frauduleuze intenties. Het is lastig om de goede partijen te onderscheiden van de minder frisse. Investeer daarbij uit voorzorg enkel in een aantal producten met volledige goedkeuring van de AFM. Helaas zijn er daar weinig van.

Naast de Debt/Assets ratio dient u ook goed te kijken naar de voorwaarden van de producten. Van wie koopt het product zijn beleggingen en aan wie mag het na afloop de panden weer verkopen? Er zijn partijen (geweest) waarvan de verkopende partij de beheerder was die na afloop ook de enige was die mocht kopen…tenzij deze persoon daar geen zin in had. Dergelijke structuren binden de spreekwoordelijke kat op het spek. De verleiding is dan zeer groot om de transacties tegen zeer gunstige voorwaarden te laten plaatsvinden. Voordelig, maar niet voor u als belegger,  u betaalt hier tweemaal, VastFout dus!

Vastgoedfondsen met een beursnotering hebben dus onze voorkeur. Het is minder inspirerend als zelf panden kopen maar hier staat tegenover dat u kunt profiteren van een professioneel beheer van de portefeuille. Dit voorkomt veel zorgen en werk. De dagelijkse verhandelbaarheid is een tweede niet te onderschatten voordeel. Heeft u het vermogen nodig dan kunt u een vastgoedfonds eenvoudig verkopen tegen zeer lage transactiekosten. De aanwezige discounts maken dit nu nog eens extra aantrekkelijk. Een voordeel van direct vastgoed is uiteraard dat u zelf kan beslissen in welk segment van de markt u wilt zitten. Woningen, kantoren, industrie of iets heel anders. Iedere categorie heeft zo zijn eigen rendement- en risicoprofiel. Het beursgenoteerde vastgoed is overwegend belegd in winkelcentra. Wanneer we in Europa kijken zijn er ook diverse fondsen met aantrekkelijke waarderingen die beleggen in woningen of kantoren.