Kwartaal Nieuwsbrief

Grondspeculatie: van koude grond die nooit warm wordt


Duizenden beleggers hebben de afgelopen jaren kleine stukjes landbouwgrond gekocht, in de verwachting dat de waarde ervan flink zal stijgen. Er zouden namelijk bouwplannen zijn. Maar de graafmachines zijn nog nooit gekomen. Over schimmige handelspraktijken, een machteloze toezichthouder en naïeve beleggers.

Ondernemer Frank uit het Noord-Hollandse Huizen maakte in 2008 ruim een ton over naar een man die hij nog nooit had gezien. Dit was een goede investering, dacht de eigenaar van een uitzendbureau. Voor die ton kocht de nu 63-jarige Frank, een breedgeschouderde man met een parelwitte glimlach en een gebruinde huid, drie stukjes landbouwgrond. Een daarvan ligt aan de rand van Blaricum, in het gebied De Kampen.

Het enige dat je daar hoort, is de wind die om je oren suist en het geraas van auto’s over het asfalt van de achterliggende snelweg A27. Tuur goed door je verrekijker en je spot hier de lange snavels van grutto’s. Door de verrekijker zie je niet dat de weilanden hier op papier zijn opgedeeld in honderden kleine stukjes. Alsof iemand op de kadastrale kaart met liniaal en potlood loodrechte lijnen heeft gezet door een gebied van honderd voetbalvelden groot. Dwars door schuurtjes, bermen en sloten. De grondsnippers zijn gekocht door mensen zoals Frank. Zij hoopten te profiteren van een uitbreiding van Blaricum. Het Gooise villadorp barstte uit zijn voegen. Dat De Kampen een woonwijk zou worden was slechts een kwestie van tijd, en bouwgrond is veel meer waard dan agrarische grond. Kortom: kassa!

Zo stond het althans in de oranje brochure van Grondgedachte, het bedrijf waarvan Frank en de andere eigenaren de grond kochten. Nu, ruim tien jaar later, grazen er nog steeds paarden in De Kampen. Er is geen woning te zien. De lokale overheden spraken vorig jaar af dat er hier totin lengte van dagen geen huizen komen. Als het aan de gemeente Blaricum ligt in ieder geval tot 2030. De grutto, kievit en tureluur krijgen er de ruimte. ‘Het is echt een natuurgebied’, zegt wethouder Liesbeth Boersen de Jong van ruimtelijke ordening. Bepaald niet wat Grondgedachte Frank had voorgespiegeld.

 

Vijfhonderd locaties
‘Versnipperde’ stukken landbouwgrond zoals in Blaricum komen in heel Nederland voor. Uit onderzoek van Het Financieele Dagblad blijkt dat op meer dan vijfhonderd locaties in Nederland zulke grondspeculatie plaatsvindt. Handelaren zoals Grondgedachte verkochten talloze stukjes ‘lauwe’ of ‘warme’ grond. Dat is grond waarvan wordt gesuggereerd dat er in de toekomst op gebouwd mag worden, maar waarvan dat lang niet zeker is. Vaak zijn de lapjes grond niet groter dan honderd, tweehonderd of duizend vierkante meter. In totaal gaat het om 2300 hectare bosen landbouwgrond, berekende geo-informatiespecialist Esri Nederland op verzoek van het FD, een gebied zo groot als de gemeente Leiden.

 

Leuren met de kavels
De grondhandelaren werken bijna altijd op dezelfde manier. Eerst kopen ze percelen landbouwgrond van boeren of andere grondeigenaren. Via het Kadaster verdelen ze die stukken in kleine kavels. Dan gaan ze ermee lopen leuren. Verkoop gebeurt vaak via de telefoon. Een speculant die ergens een stukje grond koopt, kan jaren later nog belletjes van andere bedrijven verwachten. ‘Ik word de laatste tijd weer elke week gebeld, maar ik ben er wel klaar mee’, zegt een 64-jarige belegger uit Bunschoten-Spakenburg die al in 2010 grond kocht. Een 69-jarige belegger die in Spanje woont, vertelt: ‘Ik krijg minimaal één keer per maand een telefoontje.’ Hij stak in 2008 geld in grond. De handelaren komen met argumenten waarom juist dít stukje grond tot ontwikkeling zal komen: het ligt naast een woonwijk, of zoals in Blaricum vlakbij een weg die volgens hen wel móét worden doorgetrokken. En de rente is laag, dus waar moet je anders heen met je spaargeld? ‘Er zijn altijd beleggers die zwakke signalen oppikken’, zegt André Rijsdorp, die overheden adviseert over ruimtelijke ordening. Hij was onder meer namens de provincie Noord-Holland gebiedsmanager voor De Kampen. De grondhandelaren betalen zelf een paar euro per vierkante meter voor de grond, vaak iets meer dan de landelijke prijs voor landbouwgrond. Belegger Frank uit Huizen tikte in 2008 in totaal € 114.512,35 af voor zijn drie percelen: ruim € 28 per vierkante meter. De gemiddelde prijs voor landbouwgrond in Nederland was op dat moment € 4 per vierkante meter. Andere speculanten betaalden nog veel meer. Drie jaar geleden telde een van hen € 125 per vierkante meter neer voor een stuk grasland inhet Brabantse ’s-Gravenmoer. Een ander betaalde vorig jaar €150 per vierkantemeter voor een stuk grond bij het Noord-Hollandse Tuitjenhorn.

Boetes van de afm 
Marco M. kwam in het verleden negatief in het nieuws. Grond en Vastgoed Specialisten Nederland, het zusterbedrijf van VGI, kreeg al in 2010 een boete van de AFM. Het bedrijf bood stukken grond aan zonder de juiste vergunning. Voor dat vergrijp legde de toezichthouder boetes op aan meerdere partijen. Daarnaast ging toenmalig aanbieder Grondgedachte in 2011 op de bon vanwege ‘misleidende handelspraktijken’. De AFM waarschuwde beleggers meerdere malen voor de grondhandel, omdat handelaren in veel gevallen geen realistisch beeld schetsen van de rendementen. De recente opleving van de grondspeculatie zou dus ook de aandacht moeten trekken van de AFM. Maar daar is het oorverdovend stil. Dat komt doordat de AFM sinds een paar jaar alleen machteloos toekijkt. De handelaren vonden een gewiekste manier om de vergunningsregels te ontwijken. Dat zit zo. De AFM bestempelde een kavel ‘lauwe grond’ als een zogeheten beleggingsobject, net als goud, teakhout en vakantiehuizen. Wie erin wil handelen, moet een vergunning hebben van de AFM. Dat betekent: goed toezicht. De grond is pas zo’n beleggingsobject als het voldoet aan een aantal voorwaarden. Een van de bepalingen is dat de handelaar bij de verkoop aanbiedt het beheer van de landbouwgrond voor de koper te regelen als er nog niet op gebouwd wordt. Handelaren regelden dat beheer zonder vergunning, vandaar de boetes. Maar ze leerden ervan. Bij veel grondtransacties is de koper nu zelf verantwoordelijk voor zijn honderd of tweehonderd vierkante meter landbouwgrond. ‘Steeds vaker is dat beheerelement bewust weggelaten uit de aanbieding, waardoor de grond niet officieel geldt als beleggingsobject’, zegt een woordvoerder van de AFM. ‘Daardoor valt het niet onder toezicht van de AFM.’

 

Wetswijziging lost niets op’
Zolang niemand toezicht houdt op de sector, verandert er weinig. ‘De grond wordt gegijzeld’, zegt overheidsadviseur en oud-gebiedsmanager van De Kampen André Rijsdorp. ‘De samenleving verliest altijd en heeft er last van.’ Toch is het de wetgever die dit soort situaties kan voorkomen, zegt hoogleraar Willem Korthals Altes van de TU Delft. ‘Er zijn landen die eisen stellen aan het splitsen van kavels, bijvoorbeeld in Zweden. Hier is dat niet het geval.’ Het ministerie van Financiën werkt al een tijdje aan een wetswijziging die beleggers in beleggingsobjecten, naast grond bijvoorbeeld ook vakantiehuizen, teakhout en wijn, géén aandelen en obligaties, beter moet beschermen. Die wet moet in de loop van dit jaar worden gepresenteerd, maar het is nog maar de vraag of de grondhandelaren daarmee wel onder het toezicht van de AFM gaan vallen. Want de aanbieders staan ook in de concept-wetswijziging nog steeds niet onder toezicht. Speculanten vinden dus nergens bescherming. Ze zijn overgeleverd aan hun eigen beoordelingsvermogen. Dat is niet altijd makkelijk, zeker niet wanneer een speculant niet op de hoogte is van de plannen van de gemeente. ‘Er is sprake van informatie-asymmetrie’, zegt bijzonder hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling Edwin Buitelaar van de Universiteit Utrecht en onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving. ‘En particulieren zijn makkelijk om de tuin te leiden.’

 

‘Niemand wilde iets doen’
Belegger Frank probeert verwoed om nog wat geld terug te verdienen. Hij heeft zijn kavels te koop gezet op internet, maar vooralsnog met weinig succes. Ook bezocht hij een informatieavond over het gebiedsakkoord van de gemeente Blaricum. Daar waren slechts een paar van de honderden grondeigenaren aanwezig. Sommigen meenden recht te hebben op compensatie door de gemeente, omdat die hun grond tot weidevogelgebied heeft bestempeld. De gedupeerden moeten in verzet komen, dacht Frank, en belde wat beleggers op. Wilden ze de krachten bundelen? ‘We hebben een gezamenlijk belang. Maar niemand wilde iets doen.’ De belegger uit Huizen slaakt een diepe zucht. ‘Dan ga je dus denken: we verdíenen het ook gewoon om te worden opgelicht.

 

 




 

 

 

 

 


Bron: FD 13.04.2019