Kwartaal Nieuwsbrief

Fonds in / Fonds uit: van beleggen in beursgenoteerd naar beleggen in direct vastgoed


Hieronder beschrijven wij een wijziging in (een of meerdere) van onze modelportefeuilles. Dit keer over vastgoed. Vastgoed was ook het thema van onze laatste beursborrel op 9 oktober 2019 te Harderwijk. 

Uit: Kempen Global Property Fund
In: Capiva Plus Fund
Betreft: Standaardbeheerstrategieën Defensief, Neutraal en Offensief (dus niet Zeer Offensief en de WereldSelectie Trackers).

Beursgenoteerd vastgoed is lange tijd een vast onderdeel geweest van bijna alle klantenportefeuilles. In de FundSelect-portefeuilles belegden we de laatste twee jaar in het Kempen Global Property Fund. Dit fonds heeft het
sinds de opname in de portefeuilles uitstekend gedaan. Blauwtulp heeft niettemin besloten om de winst (+17% in 2019) te verzilveren en het geld te herbeleggen in het Capiva Plus Fund. Er zijn vier belangrijke redenen voor de ‘switch’:

1. Beursgenoteerd vastgoed staat hoog. Ten eerste heeft beursgenoteerd vastgoed het wereldwijd ontzettend goed gedaan, mede door de steeds lagere rente. Maar de risico’s nemen toe. Beursgenoteerd vastgoed staat in veel delen van de wereld hoog gewaardeerd, waardoor het gevoeliger is geworden voor eventuele stijgingen in de rente dan wel een verzwakking van de economische groei.

2. Capiva Plus Fund heeft minder koersfluctuaties. Het Capiva Plus Fund belegt weliswaar (gedeeltelijk) in vastgoed, maar dan in niet-beursgenoteerd vastgoed. Er wordt ook wel gesproken over direct vastgoed. Mochten negatieve beurssentimenten een keer de overhand krijgen, dan heeft dit fonds daar geen of minder last van. De waarderingen van het fonds worden namelijk onafhankelijk van beleggingsgedrag op de beurs vastgesteld. Met andere woorden de rendementen van het Capiva Plus Fund fluctueren veel minder dan beursgenoteerd vastgoed.

3. Capiva Plus Fund belegt ook in huizen. Het Capiva Plus Fund kan makkelijker spreiden over verschillende vormen van vastgoed. Zo zijn de meeste beursgenoteerde vastgoedfondsen belegd in kantoren en winkels. Het Capiva Plus Fund kan ook beleggen in woningen, wat vooral gedaan wordt in het middensegment, wat veel minder conjunctuurgevoelig is. Blauwtulp heeft al langere tijd de woningmarkt, als potentiële belegging in de klantenportefeuilles, op het oog, maar tot dusverre was het niet gelukt daar een goed fonds voor te vinden. De goede fondsen die wel bestaan zijn tot nu toe alleen toegankelijk voor institutionele beleggers, met grote instapbedragen. Met het Capiva Plus Fund kunnen we beleggers dus nu ook toegang geven tot woningmarkt.

4. Het Capiva Plus Fund spreidt ook naar private equity. Het Capiva Plus Fund kan verder ook in niet-beursgenoteerde bedrijven (private equity) beleggen, tot maximaal 30% van het fonds, waardoor het nog meer spreidingsmogelijkheden heeft over verschillende soorten van directe beleggingen. Private equity is in de loop der jaren een beetje onderbelicht geweest in de klantenportefeuilles van Blauwtulp. Met de opname van het Capiva Plus Fund geven we nu wel invulling aan deze potentieel interessante beleggingscategorie. De spreiding over private equity zal de koersfluctuaties van het fonds waarschijnlijk verder verlagen. Er bestaan, voor de goede orde, dus twee vormen van vastgoedbeleggen: beursgenoteerd (indirect) en niet-beursgenoteerd (direct). Beide hebben zo hun voor- en nadelen. Het nadeel van directe beleggingen betreft de illiquiditeit. Het is minder gemakkelijk de beleggingen te kopen en verkopen. Daarom heeft het Capiva Plus Fund ook maar een handelsmoment per maand. Ook kan het fonds een tijdelijke stop instellen als er te veel beleggers tegelijkertijd willen uitstappen.

Directe beleggingen moeten namelijk nooit onder druk worden verkocht. Dan worden meestal niet de beste verkoopopbrengsten ontvangen. Met een tijdelijke stop om te mogen uitstappen worden achterblijvende beleggers beschermd. Let wel, een dergelijke situatie zal zich alleen in uitzonderlijke (crisis)tijden voordoen. Het voordeel van het Capiva Plus Fund is dat er weinig tot geen directe particuliere participanten in het fonds zitten. Zij worden verondersteld het snelst sentimentsgedreven beleggingsbeslissingen te nemen. Het zijn vooral vermogensbeheerders die voor hun klanten in het fonds beleggen. Dat maakt het tegelijkertijd uittreden van een grote groep participanten minder waarschijnlijk. Maar garanties zijn er natuurlijk niet.

Blauwtulp realiseert zich dat met de opname van het Capiva Plus Fund, naast het reeds bestaande Altaica Alpha Strategies Fund, een groot gedeelte van de portefeuilles nu bestaat uit fondsen die een maandliquiditeit hebben (ofwel maar eenmaal per maand in- en uitstap faciliteren). Gemiddeld bestaat nu zo’n 25% van de portefeuille uit ‘maandfondsen’. Het nadeel van minder liquiditeit in de klantenportefeuilles wordt echter  gecompenseerd door diverse voordelen, zoals de eerder genoemde betere spreiding en kleinere koersfluctuaties.