Kwartaal Nieuwsbrief

FAMILIEBEDRIJVEN EN VASTGOED-BV’S


In Nederland zijn er veel familiebedrijven die vastgoed bezitten. Enerzijds het vastgoed waar het familiebedrijf huisvest en anderzijds vastgoed dat ‘ter belegging’ wordt aangehouden. De bedrijfsopvolgingsfaciliteiten zijn alleen toegankelijk als er sprake is van een onderneming. Recente rechtspraak biedt familiebedrijven kansen om van deze faciliteiten te profiteren.

 

Hoge belastingen

Bij overlijden van de directeur-grootaandeelhouder (DGA) kunt u als familiebedrijf met vastgoed in de bv te maken krijgen met hoge belastingen. De belastingheffing kan oplopen tot een gecombineerde heffing van inkomstenbelasting en erfbelasting van maar liefst 40%.

Dit betekent dat de gecombineerde belastingdruk 40% bedraagt. Om deze hoge belastingen te voorkomen, moet de vastgoedexploitatie als onderneming worden beschouwd en niet als belegging.

 

Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)

De BOR behelst een vrijstelling voor de erf- en schenkbelasting van 100% tot € 1.000.000 en een vrijstelling van 83% boven de € 1.000.000. De uiteindelijke belastingdruk bedraagt dan slechts 3,4% (20% erfbelasting van 17%) boven de € 1.000.000.

Een bijkomstigheid is dat de inkomstenbelastingheffing van 25% kan worden doorgeschoven naar de volgende generatie en hoeft bij schenken of overlijden niet te worden afgerekend.

 

Vastgoedexploitatie als onderneming

Van een onderneming is fiscaal gezien sprake als een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid, die deelneemt aan het maatschappelijk proces, beoogt winst te behalen. Daarnaast moet er sprake zijn van meer dan normaal vermogensbeheer. Dit betekent dat er ten aanzien van het vastgoed arbeid moet worden verricht die qua aard en omvang zodanig is dat daarmee een hoger rendement wordt nagestreefd dan bij het beleggen in vastgoed. Het begrip boven normaal vermogensbeheer heeft zich door de jaren heen in de fiscale rechtspraak verder ontwikkeld.

 

Property management

In meerdere zaken bij rechtbanken, gerechtshoven en zelfs de Hoge Raad is geconcludeerd dat een vastgoed-bv een onderneming kan drijven. Alhoewel de rechtspraak erg feitelijk is, kwam het er kortgezegd op neer dat de bv de beheerswerkzaamheden (het zogenaamde propertymanagement) zoveel mogelijk zelf moet uitvoeren.

Het propertymanagement uit zich in een eigen technische dienst en een eigen commerciële, administratieve en juridische afdeling bemand door eigen personeel en de DGA(‘s). Sommige werkzaamheden kunnen best door externe experts plaatsvinden, maar het is van belang dat de bv daar zelf toezicht op houdt. Daarnaast komt het aspect van intensief relatiebeheer ten aanzien van de huurders steeds weer terug.

 

Projectontwikkeling

Als u zich bezighoudt met de ontwikkeling van vastgoed dan liggen er zeker kansen. Als er bijvoorbeeld sprake is van het realiseren van nieuwbouwpanden of het herontwikkelen van vastgoed kan dit een onderneming opleveren.

 

Tot slot

Houdt uw bv zich bezig met actieve vastgoedverhuur en/of -ontwikkeling dan is het zeker de moeite waarde om uw situatie verder fiscaal te onderzoeken.

Als er sprake is van ondernemerschap kan mogelijk gebruik worden gemaakt van belastingvoordelen en kunt u overwegen de aandelen tijdens leven aan uw kinderen te schenken. Het is wel van belang dat u de mogelijkheden bespreekt met een fiscalist.

 

Bovenstaand stuk is geschreven door François van der Hoff van Bedrijfsopvolging B.V.